フラット35について

→続きを読む：フラット５０って５０年で返済だそうですが・・・

• フラット５０

改めてフラット３５での住宅ローンを組む場合のメリットを取り上げておきましょう。

一番のメリットは、最長35年の長期固定金利住宅ローンで、返済終了までの金利・返済額が確定するという安心感である訳ですが、現在の日本のように、公定歩合が非常に低く金利下値余地がなく、長期的には上昇という局面では大きなメリットになりますね。

住宅ローンに関わる諸費用としてのメリットもあります。

保証料0円で、保証人も必要有りません。

但し、手数料は取扱金融機関ごとに別途規定によりかかります。

また繰上返済手数料も0円で、何度繰り上げ返済を行ってもそれはかわりありません。

返済中に繰上返済だけでなく返済条件の変更を行う際も手数料は一切かからないことになっています。

また住宅を建てる場合には、住宅建築業者は国が定めた最低基準「建築基準法」に適合させる必要がありますが、住宅金融支援機構のフラット35住宅について独自の技術基準を定めているので、当然販売者側は、フラット３５住宅ローンが使えないような物件を作っても、売りにくくなるわけです。

したがって、フラット35住宅ローンを使える物件については、多少なりとも、＋の安心感が存在する事になります。

それに合わせて新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されないと、フラット３５住宅ローンの申込ができないわけですから、基本的に住宅の質向上に役立っているともいえるわけです。

フラット３５住宅ローンでは、色々なケースに対応した返済方法変更があります。

住宅ローンの返済はとても長いですから、長い間には、色々予期していないことが起こります。

色々な状況下では、返済方法を変更したい場面がやってくると思います。

それでは、どんな場面でどんな返済方法変更が考えられるのかあげてみましょう。

１．子供の私立学校進学で境域費用の負担が増えたので、月々の返済が苦しくなってきた。

この場合、ある一定の期間だけ、月々の返済額を減らすことができます。

２．ボーナスの支給額が減ったり、ボーナスの資金回数が減ったりした場合。

ボーナスの返済額を減らすか、またはボーナス返済を無くし、月の返済額を増やすということができます。

３．子供が独立したりして、月の支払額に余裕ができた。

繰り上げ返済をするか、元利均等返済から、元金均等返済にして、総支払額を減らすことが可能です。

４．収入が減って、月々の支払額がきつくなっている。

支払い年数を延長して、月々の支払い額を軽減する相談ができます。

その他にも色々な理由で、返済方法を変えたい場合が出てくると思います。

悩んでいても解決はできませんから、とにかく住宅ローン返済中の金融機関に相談をしてみることをお勧めします。

フラット３５を提供している住宅金融支援機構には色々な変更方法が用意されているはずです。

フラット３５住宅ローンを取り扱っているのは、銀行だけでなく、色々な金融機関が取り扱っています。だいたいの取り扱い金融機関をあげますと下記のような所になります。

都市銀行・信託銀行はもちろんのこと、地方銀行、第二地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、農業協同組合(愛知県、愛媛県、兵庫県、高知県、広島県)、保険会社・モーゲージバンク等(三井住友海上火災保険やＮＴＴファイナンス 、トヨタファイナンス など)

但し、フラット３５の仕組み自体はどこも同じな訳ですが、それぞれの金融機関でローン金利はそれぞれ異なりますので、１カ所２箇所だけでなく、たくさん調べてみる必要があります。当サイトでもご案内していきますが、単純に金利の高い低いだけでなく、途中変更の自由さや、どんな特約があるか等、自分の住宅購入事情、支払い市場にあったものを選ぶ事が大切ですので、総合的な面で検討するようにしましょう。

フラット３５住宅ローンの返済期間の基準は最短１５年、最長３５年となっていますが、申込者の年齢次第で、その最短と最長の期間は異なります。

具体的には８０歳を最終の年齢として計算しますので、３０歳で単独で融資を受ける場合は、８０歳－３１歳で４９年になりますので、結果最長で３５年の返済期間の住宅ローンを設定できますが、５０歳の場合で考えると、８０歳－５１歳で残り２９年になり、最長でも設定できる住宅ローンの期間は２９年までとなってしまいます。

また、収入合算をする場合は、合算する人の収入の５０%以上を合算する場合は、申込者と、合算者のうち年齢の高い人の方が基準となるので、その点は注意が必要になります。

具体的な例でいうと、申込者が３５歳で、最長３５年以上の返済期間となる場合であっても、合算者が６０歳で、その収入の50%を越えて合算した場合は最長でも１９年しか返済期間がとれないことになります。

これは親子リレー返済を使う場合とは異なります。合算の場合は上記のようになりますが、親子リレーの場合は、年齢の低い子供の方を基準にしますので、親が、６０歳で、子が３５歳でも最長３５年の住宅ローンが組めることになります。

優良住宅取得支援制度というものがフラット３５住宅ローンにはあります。フラット３５Sという表記がされている場合があります。このフラット３５Ｓ（優良住宅取得支援制度）とは、省エネルギー、耐震などの要件を満たす住宅を取得される場合に、当初5年間の融資金利について、0.3％の優遇を受けることができる制度です。0.3%の金利でも住宅ローンは総額が大きいので、利用する価値は大きいと思います。

現在は年２回の申込期間が設けられています。申込期間があり、期間は３週間となっていますが、その回の予算に達した場合は、早期終了もありますので、申込をする場合は、早めの準備が必要です。

省エネルギーについての基準は省エネルギー対策等級４旧の住宅。耐震性能については、等級２以上の住宅とされています。バリアフリーの性能については、専用部分において高齢者等配慮対策等級３以上の住宅とされています。但し中古住宅では利用できず、新築住宅のみが対しょぅとなります。

フラット３５の住宅ローンの金利は、全期間固定金利が原則ですが、必ずしもそれだけではなく、金融機関によっては、最初の１０年間とそれ以降の金利が２段階になっているタイプを選択出来るところもあるようです。

それぞれの金融機関によって異なりますので、自分が利用したいところでよく調べる必要がありますね。当サイト内でもいくつか具体的にフラット３５住宅ローンを設定している金融機関の条件などをご紹介していきますので参考にして頂ければと思います。

但し、金利や条件については、日々変化していくものですので、最終的な確認は、それぞれの金融機関で行ってください。

返済方法は一般的な住宅ローンと同様で、元利均等返済毎月払いと元金均等返済とが選択できます。もちろんボーナス併用払いも選択できます。

• 返済方法

フラット３５の住宅ローンの融資申込には、独立行政法人住宅金融支援機構の条件を満たすための「適合証明書」の交付を受ける必要があり、それをフラット３５住宅ローンを申し込む民間金融機関に提出しなければなりません。

具体的な条件については下記のようになっています。

取得価額についての条件
土地および建物の建築費または購入費の総額が税込み１億円以下であること

床面積についての条件
一戸建ての場合７０㎡以上であること。マンション等共同住宅の場合は30㎡以上であること

用途についての条件
店舗や事務所と併用の住宅の場合は、住居部分にあたる床面積が総面積の半分以上であること

耐震基準
独立行政法人住宅金融支援機構が定めた技術水準に適合している必要があります。基礎や構造などについて色々な点での評価があり、評点によって基準に達しているかの判断がされます。

新築の場合はこの基準に合うように建てるはずなので、ので問題ないでしょうが、中古物件のの場合などは、耐震構造などに問題のある物件もあるかもしれません、もっともそのような物件は購入自体控えた方がいいはずなので、あえて、適合しない物件を選択する必要もないでしょう。

民間の住宅ローンとされているフラット３５ですが、実際には、半官半民の住宅ローンである理由はその仕組みにあります。

民間の金融機関はフラット３５住宅ローンの融資を行った後に、住宅金融支援機構に対して、借り主に対する住宅ローン債権を譲渡します。債権を受け取った住宅金融支援機構はそれをまた別の信託期間に信託し、それを担保とした債権を発行します。

その債権は投資家に販売される商品となるのです。この投資家の購入による資金によって、住宅ローンの資金が作られるしくみになっています。

その資金が融資された後、借り主の返済先は、住宅ローンの申し込みした民間金融機関になりますので、借り主が投資家を知ることも、投資家が特定の借り主を知ることもありません。直接投資家と借り主の間での金銭の取引は存在しません。

住宅ローンの借り主がフラット３５を申し込んだ民間金融期間を窓口とする返済から投資家への利息の配当が行われるというニアンスで考えればよいでしょう。

住宅金融公庫の廃止によって、公庫融資のような長期固定金利の住宅ローンが無くなってしまうために作られたのが、フラット３５と呼ばれる新しい住宅ローンの仕組みです。

但し、公的な住宅ローンではなく、民間金融機関が窓口となる、民間住宅ローンに分類されます。実際には独立行政法人住宅金融支援機構が介在しますので、官民共同の住宅ローンといってもいいでしょう。

2007年4月から独立行政法人住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローン債権を買い取って証券化するという新しい仕組みの住宅ローンがフラット３５です。

フラット３５は、それまで民間の金融機関では扱えなかった長期固定金利を扱えるようになり、全期間固定金利で、最長３５年間の住宅ローンが組めるようになっていて、これまでの公庫のローンを補うものです。

公的住宅ローンと大きく異なる点は、フラット３５はどこで借りても金利や特約などの条件が同じというわけではなく、それぞれの金融機関によって、設定されているフラット３５の条件は異なということです。

但し、フラット３５ではない、一般の民間住宅ローンよりもフラット３５の金利のほうが低くなりますので、同じ民間の金融機関の住宅ローンであっても、長期に借りる場合は、フラット３５の方がメリットがあるはずです。

返済期間最短で15年から利用できますので、フラット３５でも短期で住宅ローンを組むこともできますが、全期間固定金利となりますので、他の短期のローンよりも不利になる場合もありますので、必ずしも、いつもフラット３５の住宅ローンの方が有利な条件とはなりませんので、その点はよく注意しましょう。