住宅ローン金利知識

住宅ローンの金利の種類にも色々なものがありますが、その中で、変動金利タイプというものについてご紹介しましょう。

変動金利タイプは、文字通り市場金利の上下に伴って住宅ローン金利も変動していくというタイプになります。

このプライムレートというのは最優遇貸し出し金利のことで、一般の銀行が信用力の高い一流企業にお金を貸す時の金利を言います。一般の長期貸出金利については、この長期プライムレートを基準にして、リスク度合いなどに応じて金利を上乗せして決められることになります。

この場合、市場金利は常に変化している訳ですが、住宅ローンの金利は、一定の時期に見直しが行われるようになっていますので、一時的な変動が直ぐに住宅ローンに反映されるわけではありませんので、市場金利よりも上下動の変動は少なく、動きも緩やかにはなります。

このタイプの住宅ローン金利の見直しが行われるのは、年に２回ですが、最初の５年間は金利が見直されても元本部分と、利息部分の割合を変える事により、返済額は変わらないように設定されることになります。

但し、その分は次の５年間で調整される形になるので、金利が上がっていれば、返済額が増える可能性があるのです。

しかし、その場合でも返済額は、前５年の返済額の1.25倍を限度とされているので、それを越えた分は更に次の５年間で調整する事になるのです。

この場合のリスクとして注意して置かなければならないのは、この1.25倍を越えて次の５年間で調整しても、まだ調整仕切れない場合もあり得ると言うことです。

つまり、利息部分の未払いが発生するという事態になる危険が伴うのです。

更に、金利が急激に高騰した場合も未払い利息が発生する可能性もありえます。

毎月の返済額が利息分さえにも満たない場合=つまり元本返済は全くされておらず、利息分だけに充当させても、毎月かかる利息分にも満たないという場合のことですが・・・

こうなってしまうと最悪のじょぅたいに陥ります。いくら返済していっても元本は減らず、利息分を払いながらも、更に未払い利息分が積み上がっていき、返済しているにも関わらず、逆に住宅ローン残高が増えていってしまうという最悪のシナリオです。

金利が現在高い状態にある場合で、今後これ以上金利が上がる可能性が低く、逆に長期的に下がりづける事が予測される場合、将来の返済額が下がる可能性が高くなり、固定金利で支払い総額が固定されてしまっているよりも、思わぬ総支払額の低下がありえるといえます。

最大のデメリットは前述の通りですが、借りるときには最終的な返済総額が確定できないので、計画が立てにくいという点があります。

• 変動金利

固定金利型とは、文字通り、最初に決められた金利のままずっと固定された金利で返済していく方法です。

金利が固定されている分、支払い総額が最初から正確に分かるので計画が立てやすくなります。経済動向に左右されないので安心感があります。

長期間の返済には、固定金利型が適していると言えるでしょう。但し、同時期の変動金利に比べると、若干高い金利となります。(もちろん市場動向で、変動金利の方が高くなったり安くなったりします。)

最後まで金利が変わらないので、長期間にわたる場合でも市場動向を気にせず、安心していられる。

市場金利が下がっても、その恩恵を受けることはできず、ずっと高いままになる。

今なら、固定金利が得!!
金利の動向が先行き分からない場合は、判断に迷うところだが、どう考えても、最低の金利水準にあるので、高くなるリスクの方が圧倒的に可能性が高い。
低金利の今長期で住宅ローンを組むならば、変動金利ではなく、固定金利が有利なのは目に見えてあきらかであろう。

• 固定金利

それでは、元金均等返済と元利均等返済の場合とで住宅ローン返済額がどのように違比較してみよう。

３５年の3500万円、固定金利2.5%で住宅ローンをくんだ場合の返済総額や、月々の返済金額、総支払い利息は以下の図のような感じになることになります。

→続きを読む：元金・元利均等返済を比較

• 元金元利均等返済

住宅ローンの返済方法の一つで元利均等返済に対して、返済額が一定ではない返済方法で、元本部分を一定割合で返済していく方法を元金均等返済といいます。

この場合、元利均等返済よりも元本が返済されていくのが早いため、利息も少なくなっていきますので住宅ローンの総支払額が少なくなります。

返済額も利息部分の返済が少なくなりますので、住宅ローンの返済額も毎年減っていくことになります。

→続きを読む：元金均等返済

• 元金均等返済

住宅ローンの返済方法のなかで、毎月の返済額がずっと一定である住宅ローンの返済方法を「元利均等返済」といいます。住宅ローンの中でもごく一般的な返済方法で、多くがこの方法を利用しています。

この場合元本と利息を合わせた毎回の返済額が一定ということになりますが、最初は元本の返済部分が少なく利息の返済分の割合が多くなるイメージになります。

返済していくうちに、元本が減ることによって、利息が減っていき、返済額の中にしめる利息の割合が減っていき、元本の返済割合が増えて行くというイメージになります。

→続きを読む：元利均等返済

• 元利均等返済

変動金利型は、市場金利の上昇のリスクがありますが、特に経済情勢の変化で急激に金利上昇していく時代になってしまったときには大変なことになります。

そのため、変動金利であっても、特約をつけて、金利の上昇の限度を定めておくという住宅ローンもあります。

もちろん、特約をつける分、通常の変動金利よりは、高めの設定になってしまいます。

→続きを読む：特約−上限金利付き