住宅ローン返済方法

今、住宅ローンの返済が不景気によるボーナスのカットで、返済ができなくなるという６月危機がささやかれています。

それでなくとも。派遣切りやリストラ、ワークシェアリングなどで、収入が落ち込んでいることから、住宅ローンの支払いが滞り、支払いができなくなってしまたことで、競売になってしまうケースが増えています。

不景気で、不動産価格が定価している上に、買い手がいないため、物件を売却するにも買い手がいない状態で、自動的に競売になってしまう事が多いようです。

競売になってしまうと、かなり低い価格で売られてしまうので、残っている住宅ローンの方がずっと多くなり、家を失ってもまだローンが残るという状態になります。

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大規模な住宅ローン減税や、マンション価格の大幅下落など、すでに住宅を購入して住宅ローンを返済している人には悔しい話でしかありませんね。

どうせなら今住宅ローンの返済に今苦しんでいる人にも何か助けになるような政策をして欲しいものです。

住宅ローン返済のこつは、とにかく元本を減らして金利を少しでも軽減して、総支払額を減らして行くことだと思います。

毎月少しでも余分なお金ができたら、数千円でも繰り上げ返済していくと、つもりつもっていけばこれもかなり大きいです。

ただ、多くの住宅ローンの場合、繰り上げ返済するためは、手数料がかかったり、数十万円単位でなければならないかったりと、とにかく気軽に繰り上げ返済できないし、逆に手数料で損をするなんてこともありますから、考え物です。

つまり住宅ローンを組むとき、また組んでいる人が借り換えをするときは、この繰り上げ返済のやりやすさで、住宅ローン商品を選んだ方がいいと思います。

例えば、ソニー銀行の場合、１万円から繰り上げ返済できます。、SBIの住宅ローンなどは、なんと１円から繰り上げ返済出来ます。

これだと気軽に毎月でも繰り上げ返済して、ローンを減らしていけるので、とても楽ですよね。

さらには、東京スター銀行などでは、預金されて金額分は、住宅ローン金利がかからないという、なんともすてきなシステムがあって、繰り上げ返済しなくても、預金になっているだけで、同じ効果があるそうです。

このような視点で住宅ローンを選べば、返済もずって気楽になっていくのではないかと思います。

住宅ローン選びには、このような視点も重要なわけですね。

• 繰り上げ返済

旧住宅金融公庫の住宅ローン滞納残高が増えています。

問題は、別の記事でも書きましたが、「ゆとり返済」ということで、支払いを先延ばしにしてしまう、１０年固定金利、１１年目からは金利が倍という商品です。

当時は、年収500万円以上であれば、頭金無しで、住宅ローンが組めるという形で勧められていましたから、相当の規模の借り入れをしたひとが沢山いたと思います。

１０年返済しても残高も相当残っているはずで、そこで、金利が倍ともなれば、２万円前後の月々の返済が増えることになっていると思います。

不景気で、給与が減ってしまっていることも多く、リストラにあった人もいるでしょうから、ここで、返済額が増えて、住宅ローンを払えなくなっていという人が増えています。

→続きを読む：住宅ローンが払えなくなったら

• 住宅ローン滞納

住宅ローンの返済の方法の一つに、親子リレー返済と呼ばれる住宅ローンの返済方法があります。

親子リレー返済とは、親子二代にわたって住宅ローンを返済していく方法のことです。この住宅ローンの返済方法はフラット３５にも用意されている返済方法です。

この親子リレー住宅ローンの申込には、必要な条件がありますが、民間金融機関ごとに異なると思いますので、ここでは、フラット３５住宅ローンを利用する場合の、親子リレーの申込の条件についてご紹介しましょう。フラット３５の親子リレーでは、以下の４つの条件となっています。

１．申込者本人の子供またはその配偶者であり、定期的な収入があること。
２．融資申込時の子供の年齢が７０歳未満であること。
３．申込者の本人とその子供が住宅ローン融資を受ける対象の住宅に同居すること。
４．連帯債務者となることができること。

親子リレーは、申込者の親が比較的年齢が高く、単独で３５年などの長期ローンを組めない場合などに有効活用できるでしょう。

また親が高齢の場合で子が住居として継続して使う場合、二人で１つの住宅ローンを払えるので、長期のローンで２世帯住宅などを建てる場合に有効な手段だと思われます。

但し、親が単独で決めることはできず、子供の同意必要条件です。

実際に不達の住宅ローンの返済方法である、元金均等返済と元利均等返済でどのような違いがでるのが、具体的な数字をあげてシュミレーションをしてみとる以下のようになります。住宅ローン返済額がどのように違ってくるのか比較してみてください。

３５年の3500万円、固定金利2.5%で住宅ローンをくんだ場合の返済総額や、月々の返済金額、総支払い利息は以下の図のような感じになります。

総支払い金額で単純にみてみると、元金均等返済の方が良いことがわかりますが・・但し２万円ほど毎月の支払額が多くなってしまいます。約15年間も元利均等返済よりも毎月の支払い負担が大きいことになってしまいます。この辺が元利均等返済を選ぶ人が多いと理由だと思います。

とちらを選択するかは、そのときの経済状態次第と思います。また途中で返済方法を変更できる住宅ローンの設定も金融機関によってはあるようですので、柔軟な設定ができる住宅ローンを提供している金融機関を最初に検討するときによく調べるようにするといいでしょう。

住宅ローンを返済していく方法にも色々なタイプを選ぶ事ができます。先を考えて今なるべく多く返済していくのか、それとも、先に行くほど収入が増えると可能性が高いので、今は楽に返済できる額にして、将来の月々の返済額を多めにみるのか・・など色々にプランがあります。

住宅ローンの返済方法のなかで、毎月の返済額がずっと一定である住宅ローンの返済方法を「元利均等返済」といいます。住宅ローンの中でもごく一般的な返済方法で、多くの人がこのタイプの返済方法を利用しているようです。

この場合元本と利息を合わせた毎回の返済額が一定ということになりますが、最初は元本の返済部分が少なく利息の返済分の割合が多くなることになります。

返済していくうちに、元本が減ることによって、利息が減っていき、返済額の中にしめる利息の割合が減っていき、元本の返済割合が増えて行くので、最初のうちは金利の支払いが殆どの部分を占めるという形になります。

元本部分を均等に返済していく方法よりも、住宅ローンの総返済額は多くなります。但し、元本均等返済の場合は、最初は元利均等返済よりも月々のローン返済額がずっと多くなります。

住宅ローンの返済方法にも色々な返済の方法がありますが、その中の一つで元利均等返済に対して、返済額が一定ではない返済方法で、元本部分を一定割合で返済していく方法を元金均等返済といいます。

元金均等返済の場合は、元利均等返済よりも住宅ローン借りれの元本が返済されていくのが早いため、当然の事ながら利息も少なくなっていきますので結果的に住宅ローンの総支払額が少なくなることになります。

返済額も利息部分の返済が少なくなりますので、住宅ローンの返済額も毎年減っていくことになります。元利均等返済よりも有利に見えますが、元金均等返済の場合の方が最初の数年間は、月々の支払い額がかにり多くなりますので、一般的には元利均等返済の方が好まれるようです。

最初の数年がんばれば、後は返済額が徐々に減っていき、総支払額でもかなり減ることになるので、住宅ローンの返済は元金均等返済の方が有利なことは確かです。

それでは、元金均等返済と元利均等返済の場合とで住宅ローン返済額がどのように違比較してみよう。

３５年の3500万円、固定金利2.5%で住宅ローンをくんだ場合の返済総額や、月々の返済金額、総支払い利息は以下の図のような感じになることになります。

→続きを読む：元金・元利均等返済を比較

• 元金元利均等返済

住宅ローンの返済方法の一つで元利均等返済に対して、返済額が一定ではない返済方法で、元本部分を一定割合で返済していく方法を元金均等返済といいます。

この場合、元利均等返済よりも元本が返済されていくのが早いため、利息も少なくなっていきますので住宅ローンの総支払額が少なくなります。

返済額も利息部分の返済が少なくなりますので、住宅ローンの返済額も毎年減っていくことになります。

→続きを読む：元金均等返済

• 元金均等返済